รู้หรือไม่ “สีตราครุฑ” ในโฉนดที่ดิน บอกความแตกต่างของโฉนด ดูให้ดีก่อนซื้อขาย
เคยสังเกตกันไหม ว่าตราครุฑบนหัวโฉนดที่ดินมีสีที่แตกต่างกัน ซึ่งแต่ละสีของตราครุฑนี้ จะเป็นตัวบ่งบอกโฉนดที่ดินแต่ละประเภท บางประเภททำการซื้อขายได้เลย แต่บางประเภทจะต้องมีระวางรูปถ่ายทางอากาศก่อน และโฉนดประเภทนี้จะมีส่วนที่คล้ายคลึงกันมาก หากเราไม่รู้ถึงความหมาย ก็อาจโดนโกงการซื้อขายที่ดินได้
เราควรศึกษาให้ดีว่า โฉนดที่ดินแต่ละประเภทนั้นมีอะไรบ้าง มีการถือครองก ร ร ม สิทธิ์อย่ า งไร เพราะถ้าหากพลาดพลั้งซื้อขายกันไปแล้ว การจะฟ้องเอากลับคืนมานั้นย า กมาก เพราะตามกฏหมายถือว่าเป็นการซื้อขายกันอย่ า งถูกต้อง โดยความยินยอมของทั้ง 2 ฝ่าย
ดังนั้นเราต้องรู้ข้อมูลต่างๆเกี่ยวกับที่ดินของแต่ละโฉนด ที่เป็นเอก ส า ร แนบมาในการซื้อขาย ว่าทำอะไรได้บ้าง ขายได้เลย เช่า เข้าอยู่ได้หรือไม่ได้ ก่อนที่จะมีการซื้อ ขาย และโอน เพื่อจะได้ไม่ตกเป็นเหยื่อ ให้พวกหัวใสโกงการซื้อขายที่ดินได้
โฉนดที่ดินทั้งหมด แบ่งออกเป็น 7 ประเภท ดังต่อไปนี้
1 ที่ดิน น.ส.4
บนหัวโฉนดที่ดินจะมี “ครุฑแดง” เป็นสัญลักษณ์ แสดงว่าเป็นหนังสือที่แสดงก ร ร ม สิทธิ์ที่ดิน ที่สามารถทำทุกอย่ า งได้ตามกฏหมาย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย การจำนอง หรือการโอน เป็นหนังสือโฉนดที่ดินที่มีถือครองกันเป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในเขตที่เป็นที่ดินในเมือง
2 น.ส.3 หรือที่เรียกว่า หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกัน ได้แก่
– ประเภท น.ส.3ก. บนหัวโฉนดที่ดินจะมี “ครุฑเขียว” เป็นสัญลักษณ์ จะเป็นที่ดินที่มีการรางวัดแล้ว มีภาพถ่ายทางอากาศ เป็นที่ดินที่สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้ และสามารถนำไปยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินครุฑแดงในอนาคต
แต่หากปล่อยที่ดินทิ้งไว้โดยไม่ได้ทำประโยชน์อะไรเลย ก็ถูกยึดสิทธิ์การครอบครองได้อย่ า งรวดเร็ว
– ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3ข. บนหัวโฉนดที่ดินจะมี “ครุฑดำ” เป็นสัญลักษณ์ ให้เข้าใจไว้เลยว่านี่เป็นเพียง “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ชื่อก็บ่งบอกไว้อยู่แล้วว่า ต้องมีการทำประโยชน์บนที่ดิน หากปล่อยที่ดินให้ปล่อยร้างไว้ ทางราชการสามารถยึดสิทธิ์การครอบครองได้ หรืออาจจะถูกรุกล้ำด้วยบุคคลอื่นได้ง่ายมากเช่นกัน ซึ่งเอก ส า ร ประเภทนี้ จะถูกออกโดยนายอำเภอตามท้องที่
ที่ดินประเภทนี้ จะเป็นที่ดินที่ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเพียงเอก ส า ร รับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครอง แต่ไม่มีก ร ร ม สิทธิ์ ไม่ได้รับการรับรองอย่ า งเป็นทางการ หากจะทำการซื้อขายต้องทำการซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และต้องรอประกาศจากทางราชการ 30 วัน เพื่อเจ้าหน้าที่จะได้ตรวจสอบอย่ า งละเอียดว่า อยู่ในพื้นที่หวงห้าม หรือพื้นที่ป่าไม้หรือไม่ และต้องไม่มีคนคัดค้านการซื้อขายนี้
3 ส.ป.ก. หรือ สำนักงานการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรก ร ร ม
บนหัวโฉนดที่ดินจะมี “ครุฑน้ำเงิน” เป็นสัญลักษณ์ ถือเป็นเอก ส า ร ยืนยันสิทธิครอบครองเพื่อทำเกษตรก ร ร ม ไม่ใช่การยืนยันก ร ร ม สิทธิ์ในที่ดิน ไม่สามารถทำการซื้อ ขาย หรือโอนได้ เพราะเป็นสัญญาเช่ามีอายุ 99 ปี
ถึงจะไม่สามารถทำการซื้อ ขาย หรือโอนได้ ก็ยังสามารถส่งต่อสู่ลูกหลานโดยไม่มีเงื่อนไข เพียงแค่ไม่มีการฝ่าฝืนระเบียบที่ได้ตั้งไว้ในสัญญาเช่า หรือขาดคุณสมบัติตามที่ตั้งไว้ แต่หากว่ารัฐบาลต้องการที่ดินคืน ก็ต้องยอมแต่โดยดี เพราะไม่สามารถเรียกร้องสิทธิ์ใดใดได้เลย เอก ส า ร ประเภทนี้ เป็นเพียงเอก ส า ร เช่าที่ดินเพื่อทำการเกษตร จะไม่สามารถขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้
4 น.ส.2 หรือ ใบจอง
เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่อแสดงสิทธิการครอบครองชั่ ว คราว จะไม่สามารถทำธุรก ร ร ม อะไรได้ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการโอน นอกจากว่าส่งต่อเป็นมรดกตกทอดให้กับทาย า ท แต่ทั้งนี้ไม่ว่าที่ดินจะตกอยู่ในมือของใคร ก็ต้องมีการทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้น เพราะหากภายใน 3 ปี ที่ดินไม่ได้เกิดประโยชน์ใดใด ทางราชการจะทำการยึดคืนโดยทันที
5 ภ.บ.ท.5 หรือ เอก ส า ร การเสียภาษีในที่ดิน
ภ.ท.บ.5 ตัวย่อมาจาก “ภาษีบำรุงท้องที่” หรืออีกชื่อหนึ่งว่า “ภาษี ด อ ก หญ้า” ซึ่งเป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ให้เข้าใจง่ายๆก็คือ เอก ส า ร รับรองการเสียภาษี นั่นเอง เอก ส า ร ประเภทนี้ไม่ใช่เอก ส า ร สิทธิแต่อย่ า งใด จึงไม่สามารถที่จะทำการซื้อ ขาย โอนได้ นอกจากจะเป็นมรดกตกทอดให้แก่ทาย า ทเท่านั้น
หากมีกรณีที่ต้องขึ้นศาล ไม่สามารถที่จะนำไปอ้างได้ว่าเป็นเจ้าของที่ดินนั้น และสิทธิในการครอบครองจะหมดลงทันที ถ้าที่ดินไปทับซ้อนพื้นที่ห้ามครอบครอง ยกตัวอย่ า งเช่น พื้นที่ป่าไม้ เป็นต้น
6 น.ค.3
เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในการจัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะออกโดยนิคมสร้างตนเอง
7 ส.ท.ก.
เอก ส า ร ที่จะออกให้โดยกรมป่าไม้ เพื่อรับรองสิทธิในการทำประโยชน์ในเขตป่าไม้ แต่ห้ามทำการซื้อ ขาย โอน โดยเด็ดขาด นอกจากจะเป็นมรดกตกทอดให้แก่ทาย า ท แต่หากไม่มีการทำประโยชน์ นานติดต่อกัน 2 ปี ทางราชการจะทำการยึดคืนโดยทันที
สรุปคือ โฉนดที่สามารถซื้อขายโอนก ร ร ม สิทธิ์ได้ตามกฏหมาย คือ น.ส.4 ที่มีเครื่องหมาย “ครุฑแดง” เป็นสัญลักษณ์ หากเป็นโฉนดที่มีลักษณะนอกเหนือจากนี้ ให้ศึกษาและดูให้แน่ชัดก่อนว่า สิทธิ์ในการครอบครองเอก ส า ร ฉบับนั้นมีอะไรบ้าง เพราะมักมีการโกงที่ดินกันเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง และไม่สามารถที่จะเอาผิดได้ เพราะถือว่าเป็นการซื้อขายต่อกันโดยสมัครใจ เอก ส า ร บางอย่ า งนำขึ้นเป็นหลักฐานในศาลไม่ได้ด้วยซ้ำ
ดังนั้น เมื่อเรื่องของที่ดินเป็นสิ่งที่ละเอียดอ่อนมากขนาดนี้ เราก็ควรจะต้องศึกษาให้ถ่องแท้โดยละเอียดตามเนื้อหาไปด้วย จะได้ป้องกันพวกมิจฉาชีพ ที่มักจะมีกลโกงออกมาไม่ซ้ำ หากเรามีความเข้าใจมากพอ ก็จะเสียรู้ได้ย า ก เพื่อปกป้องสิทธิ์และทรัพย์สินในที่ดินของเราเอาไว้ให้ป ล อ ด ภั ยนั่นเอง
ขอขอบคุณที่มา Poobpub
